AUG2016

Ohne Modernisierung keine Gewinnoptimierung

Tipps für Investitionsüberlegungen, von Refurbishment bis Kernsanierung

 

Der Tourismusmarkt boomt, Investoren sind entzückt und greifen bei entsprechenden Objekten zu – und viele springen auf. Doch nur mit permanenter Planung und turnusmäßiger Renovierung kann ein Hotel oder eine Kette auf Dauer profitabel geführt werden.

Ein Hotel erfolgreich zu führen, heißt permanent zu investieren. Das gilt gleichermaßen für Individual- wie für Kettenhotels: Wettbewerbs- und Kostendruck, veränderte Gästeanforderungen und Nachhaltigkeitsaspekte sind Treiber fortlaufender Optimierungen in Komfort, Design und Technik. Steigende Übernachtungszahlen, verbesserte RevPAR (Revenue Per Available Room)-Ergebnisse, aber auch der deutsche Hoteltransaktions-Markt mit immer neuen Rekordzahlen fördern zusätzlich die Bereitschaft für Modernisierungsmaßnahmen.

Für das erste Halbjahr 2016 meldet „Der Immobilien Brief“ das höchste Investitionsvolumen auf dem deutschen Hotelmarkt seit Aufzeichnungsbeginn. Diverse Studien belegen, dass der Transaktionsmarkt Anlauf nimmt, das Allzeithoch des Jahres 2015 mit 4,4 Milliarden Euro zu knacken. Hotelimmobilien zählen zu den attraktiven Anlageklassen für in- und ausländische Investoren. Neben den Metropolen wie Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München rücken B- und C-Standorte ins Visier von Investoren. Auch der Tourismus floriert: 436,4 Millionen Übernachtungen und damit ein weiteres Rekordjahr in Folge meldet das Statistische Bundesamt im Jahr 2015. Davon entfielen auf die klassischen Hotels 173 Millionen Übernachtungen. Nicht zuletzt stieg der RevPAR für Deutschland um 6,5 Prozent und überstieg damit deutlich das BIP-Wachstum von 1,7 Prozent. Vor allem in den Metropolen sorgen neue Markenhotels und Nischenprodukte für weitere Diversifikation und verschärften Wettbewerb.

 

Markenvielfalt nimmt zu

Ein Trend im Markt ist eine immer höhere Spezialisierung der Ketten auf die jeweilige Zielgruppe. Die großen Hotelgruppen reagieren auf individuelle Bedürfnisse mit neuen Konzepten wie Lifestyle- und Boutique-Hotels, oder erschließen als gehobe ne Kette mit Budget-Alternativen neue Märkte. Vor allem Metropolen sind ein Tummelplatz für Nischenkonzepte und die neuen Lifestyle-Marken der internationalen Kettenhotellerie. Gefragt sind vor allem Bestlagen oder markenadäquate Standorte. Deshalb spielt in den Innenstädten der Großstädte neben Abriss und Neubau auch die Umnutzung, also die Umwandlung bestehender Bürogebäude in Hotels oder Einheiten mit gemischter Nutzung, eine zunehmende Rolle.

Während kapitalstarke Marktteilnehmer Renovierungen als selbstverständlichen Teil des Investments betrachten und Modernisierungen in geplanten Zyklen durchführen, hängen andere Marktteilnehmer hinterher. Einer der Gründe ist der aus den Krisenjahren ab 2007 resultierende Renovierungsstau mit spürbaren Auswirkungen bis in die Gegenwart. Erfolgreiche Hoteliers und Investoren wissen jedoch um die Brisanz und Wichtigkeit klug geplanter Investitionen in die Werterhaltung und die profitable Nutzung der Immobilie – und handeln entsprechend. Um den neuen Gästeanforderungen an digitale Services gerecht zu werden und durch moderne Technik Kosten einzusparen, sind teilweise tiefgreifende Eingriffe in die Gebäudetechnik erforderlich. Gefragt sind heute deshalb Renovierungs-Masterpläne, die in aufeinander abgestimmten Intervallen Zeiträume von 15 bzw. 20 Jahren abbilden und FF&E (Furnitures, Fixtures & Equipment), Innenausbau sowie TGA (Technische Gebäudeausstattung) sinnvoll miteinander verknüpfen.

 

Wettbewerbsfähig bleiben!

Sicher ist, dass nur mit regelmäßiger Renovierung der Anschluss an bestehende und neu hinzukommende Hotels zu gewährleisten ist. Verlieren Hotelbetriebe durch verschleppte Renovierungen diesen Anschluss, dann endet dies regelmäßig in einer negativen Preisspirale bis hin zum defizitären Hotelbetrieb. Nur wer regelmäßig investiert, bleibt bei der Vielzahl neuer Hotelmarken wettbewerbsfähig.

Die Wahl der Modernisierungspartner ist von der Aufgabe abhängig. Benötigt das Hotel für das Interior Design eine neue Handschrift, so sind die in Frage kommenden hotelaffinen Architekten/Planer erste Ansprechpartner. Hotelerfahrene Innenarchitekten verfügen über das erforderliche Branchenwissen, um einen Hotelbetrieb mit Blick auf Lage, Zielgruppe, Budget und Unternehmensstrategie in seinem architektonischen Auftritt neu auszurichten. Innenarchitekten sind darüber hinaus auch in der Lage, sowohl für Einzelgewerke oder Generalunternehmer-Pakete passende Ausschreibungen zu erstellen, mit denen ein wirtschaftliches Angebot im Markt ermittelt werden kann. Ist der Bedarf eher an einer kosten- und terminsicheren Renovierung im laufenden Betrieb ausgerichtet, so sind Generalunternehmer, die sich auf diesem Feld bewährt haben, sinnvolle Ansprechpartner, da sie sich hierauf spezialisiert haben.

 

Renovierungskonzept erstellen

Erfahrene Hoteliers kennen in der Regel die Schwachstellen ihres eigenen Hotelbetriebs und können daher relativ gut einschätzen, in welchem Bereich zu renovieren bzw. zu investieren ist. Kompetente Hilfe leisten Architekten, Planer oder Experten für Spezialthemen wie z.B. Brandschutz. Grundsätzlich empfiehlt sich immer ein klares Konzept für die angedachte Renovierung mit Klärung wichtiger Punkte, wie Budget, Zeitfenster, Renovierung bei laufendem Betrieb oder ggfs. Schließung des Hotels, Einzelvergabe oder schlüsselfertige Generalunternehmer-Leistung.

 

Erprobte Renovierungszyklen

In der Branche haben sich Renovierungszyklen von ca. sieben Jahren eingebürgert: Man spricht von Soft Refurbishment nach sieben Jahren, Full Refurbishment nach ca. 14 Jahren, Hard Refurbishment nach über 20 Jahren beziehungsweise von Kernsanierung. Jedes Renovierungsprogramm setzt finanzielle Mittel voraus, soll den laufenden Hotelbetrieb so wenig wie möglich beeinträchtigen und erfordert Fachwissen, Erfahrung und Kapazitäten. Renovierungen die über ein Soft Refurbishment mit Austausch von Tapeten, Teppichen, Vorhängen und Accessoires hinausgehen, sind meist komplexe Projekte und damit häufig für den Laien hinsichtlich Zeit, Kosten und Qualität schwer einschätzbar.

Grundsätzlich gibt es zwei Wege für die Durchführung von Renovierungen: in Eigenregie durch die Hotelleitung oder durch die Beauftragung eines Generalunternehmers. Über 60 Prozent aller Renovierungsmaßnahmen laufen heute bereits über einen Generalunternehmer. In der Kettenhotellerie sind es nahezu 100 Prozent, denn hier sind Sicherheit der Re-Investition und die Gewährleistung von Budget und Terminen oberste Ziele.

Bei privat geführten Hotels ist die Renovierung in Eigenregie dagegen noch ein Thema. Dem Hoteldirektor, häufig auch der Inhaber, erscheint das Do-it-yourself-Prinzip unkompliziert, er möchte Geld einsparen, und renovieren ist ja auch eine spannende Sache. Doch was im privaten Bereich tauglich ist, stößt im professionellen Bereich sehr schnell an seine Grenzen.

Eine Renovierung in Eigenregie beinhaltet eine Fülle von Aufgaben: von der Ausschreibung, der Auswahl der Partnerfirmen, der Projektabwicklung einschließlich der Überwachung der Leistungen auf der Baustelle, der Abstimmung mit dem Innenarchitekten bis zur Einhaltung sämtlicher behördlicher Vorschriften zum Beispiel beim Brandschutz. Die Fülle und Komplexität der Aufgaben, insbesondere die Feinabstimmung beim Einsatz der Gewerke, erfordert Zeit und Kompetenz. Beides Dinge, die üblicherweise der Hoteldirektor nur in begrenztem Umfang hat. So wird aus einer Do-it-yourself-Lösung rasch ein Fulltime-Job, der aufgrund mangelnden Fachwissens dann auch zu Fehlentscheidungen führen kann. Muss dann korrigiert werden, bedeutet dies Verzögerungen und Mehraufwand, auch an finanziellen Mitteln.

Grundsätzlich gilt, dass sich Generalunternehmer-Leistungen immer dann lohnen, wenn viele verschiedene technische Felder abgedeckt werden müssen und dies ein ausgereiftes Projektmanagement erforderlich macht. Sind jedoch nur einzelne Gewerke erforderlich, kann die Einzelvergabe für den Auftraggeber durchaus Sinn machen.

 

Value Engineering

Der Generalunternehmer mit umfassendem Leistungsspektrum kann eine partnerschaftliche Rolle beim Renovierungsprojekt einnehmen, indem er Consultingleistungen erbringt und den Finanzgebern bereits vor Baubeginn umfassend Transparenz und Sicherheit bezüglich Leistungen, Kosten und Termine vermittelt. Unter dem Schlagwort ‚Value Engineering‘ berät der Generalunternehmer seine Kunden, um für das vorhandene Budget den bestmöglichen Wirkungsgrad in der Renovierung zu erzielen.

Je kompetenter und komplexer ein Generalunternehmer die relevanten Themen einer Renovierung abdecken kann, desto besser ist das Ergebnis am Ende für alle Beteiligten.

Auch Nachhaltigkeitsaspekte gewinnen in der Hotellerie an Bedeutung. Zum einen wünschen sich mehr Gäste nachhaltig operierende Hotels – eine Vielzahl von Hotelmarken berücksichtigt dies bereits bei ihren Standards. Zum anderen kann durch den Einsatz moderner Technik wertvolle Energie eingespart werden. Energieeffizienz und daraus resultierende Einsparungen sowie nachhaltiges Wirtschaften unter Beachtung gesetzlicher Vorschriften stehen daher bei Neubauten sowie bei Hotelsanierungen ganz oben auf der Anforderungsliste von Investoren und Betreibern.

Als international tätiger Generalunternehmer hat TKS das Umweltzertifikat ISO 14001 erworben und berücksichtigt Nachhaltigkeit bei der Beschaffung von Einrichtungsgegenständen und den verwendeten Materialien unter Beachtung der gesetzlichen Vorschriften. Aktiv greift TKS den Nachhaltigkeitsaspekt bei der CSM-Analyse auf, bei der z.B. der Bestand der Zimmereinrichtung auf Wiederverwertbarkeit geprüft wird. Das von TKS entwickelte Analysetool unterstützt den Investor und Hotelier dabei, sein Renovierungsprogramm in Hinblick auf Wirtschaftlichkeit, Ausstattungsqualität und Nachhaltigkeit zu überprüfen. Statt pauschal alles neu zu machen, analysiert TKS mit seinem Expertenteam detailliert den Bestand. Ausstattungsgegenstände, die in Funktion, Optik und Handhabung den heutigen Anforderungen entsprechen und ohne Brüche in das neue Designkonzept übernommen werden können, werden bewahrt und je nach Bedarf aufgefrischt oder aufgearbeitet

Das Verfahren beruht auf dem dreistufigen CSM-Modell: Was muss (Must), was soll (Should) und was kann (Could) die Renovierung beinhalten? Die Mittel, die durch CSM in den beiden Basisstufen ‚Must‘ und ‚Should‘ eingespart werden, können dann in die Stufe drei ‚Could‘ einfließen – insbesondere für jene Extras, die der Gast als Top-Ausstattung wahrnimmt. Alternativ kann das generierte Einspar-Potential zur Optimierung des Budgets verwendet werden

 

Drei Leistungsbereiche

Die Technische Gebäudeausstattung TGA, die Ausbaugewerke sowie das Leistungspaket FF&E für die Inneneinrichtung sind die drei zentralen Leistungsbereiche bei der Renovierung oder Erstausstattung von Hotels.

Die Technische Gebäudeausstattung gehört zu den besonders anspruchsvollen Leistungsbereichen in der Hotellerie. Von Land zu Land unterschiedliche Richtlinien und zusätzliche gesetzliche Anforderungen an die TGA zum Schutz von Mensch und Umwelt machen Re-Investitionen und Modernisierungen bestehender Hotelimmobilien zunehmend komplexer.

Die Ausbaugewerke bilden das Herzstück bei der Renovierung und Erstausstattung von Hotels. Der Generalunternehmer übernimmt entweder die Grundlagenermittlung oder erhält von den Planern des Auftraggebers ein Leistungsverzeichnis. Der Generalunternehmer übernimmt auf der Baustelle die Koordination aller beteiligten Gewerke unter Berücksichtigung von Terminen, Kosten, Qualität und Sicherheit.

 

Hotelbetrieb trotz Renovierung

TKS beschäftigt bis zu 36 Gewerke. Verantwortet TKS als Generalunternehmer auch die TGA und FF&E, stellt das Projektmanagement die optimierte Abstimmung zwischen allen baulichen und technischen Leistungen sicher. Vor allem bei Renovierungsmaßnahmen bei laufendem Betrieb ist es wichtig, einen möglichst störungsfreien Bauablauf mit Rücksicht auf Gäste und das operative Tagesgeschäft des Hotels zu gewährleisten. Daher wird in Abstimmung mit dem Auftraggeber, den beteiligten Gewerken sowie den Fachplanern und Behörden eine detaillierte Bauzeitenplanung erstellt.

FF&E ist die Abkürzung für „Furniture, Fixtures & Equipment“. Unter diesem Fachbegriff wird die gesamte Hoteleinrichtung zusammengefasst. Überwiegend fallen darunter alle beweglichen, nicht mit der Immobilie verbundenen Teile und solche, die zerstörungsfrei wieder von der Immobilie getrennt werden können. Oftmals erstellen Immobilieneigentümer und FF&E-Käufer eine Schnittstellenliste oder ein FF&E-Verzeichnis, um Probleme bei der Eingrenzung zu vermeiden.

 

Neue umfassende Komplettlösung

Entscheidend für die Wirtschaftlichkeit eines Hotels ist nicht allein das, was der Gast sieht. Ebenso entscheidend ist das, was er nicht sieht! Durch die Bündelung von Ausbaugewerken, FF&E und TGA als GU-Leistung ist TKS in der Lage, der zunehmenden Komplexität speziell bei Refurbishment-Projekten zu begegnen. Die neue Komplettlösung kann daher zur sicheren Planung von Kosten und Fertigstellungsterminen beitragen. Als Resultat wird der Bauherr entlastet und gewinnt maximale Sicherheit und Leistung.

 

Einzelgewerke vs. GU

+ Bei größeren Renovierungsmaßnahmen mit zahlreichen verschiedenen Gewerken und Arbeiten hat sich im Markt die schlüsselfertige GU-Leistung weitestgehend durchgesetzt, da hier ein Generalunternehmer Kosten- und Terminsicherheit garantiert.

+ Erfahrene Generalunternehmer können den Zeitbedarf und das mit der Renovierung erforderliche Schnittstellenmanagement zuverlässig einschätzen. Renovierte Zimmer stehen verlässlich wieder zur Verfügung. Mietausfälle werden vermieden.

+ Generalunternehmer sind beratend tätig, um für das zur Verfügung stehende Budget den optimalen Wirkungsgrad zu erzielen (Value Engineering)

+ Als Spezialisten sind Generalunternehmer mit geltenden Regeln und Normen, behördliche Vorschriften sowie allen Aspekten von Ökologie und Nachhaltigkeit bestens vertraut.

+ Einzelvergaben erfordern in der Regel ein darauf ausgerichtetes Projekt- und Schnittstellenmanagement. Naturgemäß können sie nicht den Fertigstellungstermin zum Festpreis für die Gesamtmaßnahme bieten, da eben nicht „aus einer Hand“ gearbeitet wird.