OKT2016

Strategisches Refurbishment

Der Autor Uwe Christian Köhnen  ist Geschäftsführer von TKS mit Sitz in Stadtlohn.

 

Hotelrenovierung hat sich von der Pflicht zur Kür gewandelt. Hohe Anforderungen an Design, Technik und Wirtschaftlichkeit führen dazu, dass Hotelgesellschaften mit langfristig geplanten Refurbishment-Maßnahmen ihre Häuser konstant in Bestform halten.  Zukunftsorientierte Generalunternehmer zeigen mit neuen Komplettlösungen Marktverständnis und Stärke und begleiten die Entwicklung von Hotelgesellschaften im In- und Ausland.

 

In der Hotellerie hat ein Umdenken eingesetzt. Refurbishment-Maßnahmen sind heute für Eigentümer wichtiger Teil der Werterhaltungsstrategie. Für Betreiber schaffen sie die Voraussetzungen für Wirtschaftlichkeit, Differenzierung und damit verbundene Wettbewerbsvorteile. Von dieser Entwicklung profitieren Generalunternehmer, die als strategischer Partner von Investoren und Betreibern neben kurzfristigen Modernisierungen auch langfristige Masterpläne entwickeln und umsetzen.

 

Rahmenbedingungen begünstigen Investitionsentscheidungen

 

Schubkraft erhalten die Investitionsentscheidungen durch die positiven Rahmenbedingungen: Die deutsche Hotellerie befindet sich in einem Allzeithoch. Der Transaktionsmarkt für Hotelimmobilien boomt. Tourismusbarometer und Umsatzentwicklung in der Hotellerie zeigen steil nach oben. 

 

6 Trends kennzeichnen die Entwicklung auf dem deutschen Hotelmarkt:

 

+ Investoren im Kaufrausch: Das Investitionsbarometer auf dem deutschen Hotelmarkt eilt von Rekord zu Rekord. Ausländische und inländische Investoren interessieren sich neben Metropolen verstärkt für B- und C-Standorte. In Investitionsentscheidungen fließen Überlegungen über anstehenden Modernisierungsaufwand ein, der in der Regel im Rahmen einer vorherigen Risikoprüfung (Due Diligence) festgestellt und bewertet wird. Die Transaktionswelle löst eine Modernisierungswelle mit Folgewirkung auf die Wettbewerbssituation aus.

 

+ Tourismus und Hotelumsätze wachsen. Der florierende Tourismus erreichte im Jahr 2015 mit  436,4 Millionen Übernachtungen einen neuen Spitzenwert und bescherte der Hotellerie Umsatzzuwächse. Auch für das erste Halbjahr 2016 meldet das Statistische Bundesamt ein Plus von 3 Prozent Übernachtungen gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Der RevPAR für Deutschland wuchs 2015 um 6,5 Prozent und überstieg damit deutlich das BIP-Wachstum von 1,7 Prozent. Die positive Geschäftsentwicklung fördert die Bereitschaft zu Investitionen in Qualität und Technik.

 

+ Hotelmarkt in Bewegung: Eine Marktkonsolidierung ist zu beobachten. Hotelgruppen steigern ihre Marktposition durch Zukäufe einzelner Häuser oder ganzer Gruppen. Vergleichsweise junge Hotelgesellschaften expandieren mit hoher Dynamik. Neue Besitzverhältnisse führen zur Neu-Ausrichtung der Betriebe auf die Anforderungen der neuen Eigentümer und Betreiber. Zusätzlich erobern neue Lifestyle-Marken den Markt: Sie ziehen Gäste an, verschärfen aber zugleich den Wettbewerb. Um Schritt zu halten, müssen etablierte Hotels in Ausstattung und Komfort investieren.

 

+ Stadthotels sind Lieblinge, Ferienhotellerie kommt. Favorisierte Standorte für Luxus- und Lifestyle-Marken sind Bestlagen oder markenadäquate Standorte in Großstädten. Folgerichtig gewinnt die Umnutzung, also die Umwandlung bestehender Bürogebäude in Hotels oder Einheiten mit gemischter Nutzung in City Center-Lagen an Bedeutung. Mit dem Boom des Deutschlandtourismus rückt die Ferienhotellerie in das Zentrum der Aufmerksamkeit und wird mögliches neues Handlungsfeld für Investoren mit Folgewirkung auf die Modernisierungs-Dienstleister.

 

+ Schere zwischen Angebot und Nachfrage wird größer: Das Angebot an Übernachtungsmöglichkeiten entwickelt sich langsamer als die Nachfrage. Profiteur dieser Situation sind gut geführte, gepflegte Markenhotels

 

+ Optimismus hält an: Die positive Stimmung in der Branche bestätigte die aktuelle  Befragung der TREUGAST Solutions Group. 85 Prozent der befragten Hotelgesellschaften gehen von einem weiteren Anstieg der Umsätze aus. 2015 waren es lediglich 75 Prozent.  Die größten Steigerungsraten in der Erwartungshaltung haben die Kategorien Luxus-, Budget- und Ferienhotellerie.

 

Neue Renovierungskomplettlösung geht tiefer

 

Die günstigen Rahmenbedingungen sind Treiber einer regen Nachfrage nach Modernisierungsleistungen. Investoren und erfolgreiche Hoteliers kennen den Stellenwert permanenter Investition in die Werterhaltung und die profitable Nutzung der Immobilie. Umfang und Tiefe der erforderlichen Maßnahmen haben sich jedoch grundlegend gewandelt. Fielen früher Einrichtung und Innenausbau unter das allgemeine Verständnis von Hotelrenovierung, gehen die Anforderungen heute weiter und umfassen tiefreichende Eingriffe in die Gebäudetechnik. Ursache hierfür sind veränderte Gästeerwartungen hinsichtlich Design und Technik, die als Qualitäts- und Komfortmerkmal verstanden werden.  Verschärfend hinzu kommt die zunehmende Anzahl älterer Hotels, bei denen nach über 20 Jahren Dauerbetrieb Hard Refurbishments oder Kernsanierungen anstehen, um die Grundlagen für einen vorschriftsmäßigen, wirtschaftlichen und nachhaltigen Hotelbetrieb zu schaffen.

 

Die Technische Gebäudeausstattung (TGA) wird dabei zum erfolgsentscheidenden Faktor. Die TGA gehört zu den besonders anspruchsvollen Leistungsbereichen in der Hotellerie. Von Land zu Land unterschiedliche Richtlinien und zusätzliche gesetzliche Anforderungen an die TGA zum Schutz von Mensch und Umwelt machen Re-Investitionen und Modernisierungen bestehender Hotelimmobilien zunehmend komplexer.

 

Für den Generalunternehmer besteht die Herausforderung im Management der Schnittstellen zwischen TGA, Innenausbau und dem Ausstattungspaket FF&E. Die Integration der TGA-Leistungen in die Komplettlösung ist die logische Konsequenz dieser Entwicklung. Wird die TGA genau wie Innenausbau und FF&E als schlüsselfertige Leistungen erbracht, sparen sich die Auftraggeber weitere Schnittstellen bzw. das Management dieser Schnittstellen, vermindern das mit der Einzelvergabe verbundene Risiko und gewinnen maximale Sicherheit und Leistung.

 

Die  Vorteile der neuen Komplettlösung für Investoren:

 

+ Die Komplexität wird deutlich reduziert, denn es gibt nur noch einen Ansprechpartner für alles. Abstimmung und Projektablauf werden vereinfacht, Schnittstellen und Prozesse optimiert.  

 

+ Die Sicherheit in Hinblick auf Budgeteinhaltung und Fertigstellungstermin wird erhöht. Durch die Gesamtsteuerung aller Leistungen aus einer Hand wird die Voraussetzung geschaffen, selbst komplexe Bauvorhaben mit engem Zeitfenster bei gleichzeitiger Kosten- und Terminsicherheit durchzuführen.

 

+ Mit einem Generalunternehmer als Partner, der alle Leistungsbereiche abdeckt, können zuverlässig langfristige Renovierungs-Masterpläne erstellt und durchgeführt werden, die alle 3 Leistungsbereiche – TGA, Innenausbau, FF&E – sinnvoll miteinander verknüpfen und aufeinander aufbauen.

 

+ Ist der Generalunternehmer international aufgestellt, können die schlüsselfertigen Leistungen ortsunabhängig bei laufendem Betrieb erbracht werden.

 

Die Lust am neue Renovieren

 

Die zunehmende Komplexität der Renovierungsprojekte und die internationale Ausrichtung der Mehrzahl der Hotelgesellschaften treibt die Entwicklung auf dem Renovierungsmarkt voran. Gefordert sind heute Spezialisten, die mit höchster Professionalität zuverlässig umfassende Renovierungsleisten im In- und Ausland erbringen können und Auftraggeber wirkungsvoll entlasten.

 

Die aktuelle Amadeus-Studie „Shaping the future of luxury travel“ beschreibt den Unterschied zwischen neuem und altem Luxus. Nicht mehr nur materielle Dinge sind Luxus, vielmehr wandelt sich für erfahrene Reisende Luxus zum ganz persönlichen, relevanten Erlebnis. Diese neue Sicht ist auf den Renovierungsmarkt übertragbar. Wenn wir so weit sind, dass Auftraggeber sagen: „Renovieren ist cool!“, ist das Ausdruck für ein neues Verständnis von Refurbishment.